현직 은행원이 말하는 등기사항전부증명서(구.등기부등본) 보는 방법(인터넷 발급, 열람 방법)

전월세 사기를 예방하고 내 소중한 보증금을 지키고 싶다면 부동산 계약 전 반드시 등기사항전부증명서(구: 등기부등본) 확인해야 합니다.

 

등기사항전부증명서만 잘 확인해도 전월세 사기 70% 이상은 피할 수 있다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

이번 포스팅에서는 현직 은행원과 부동산 등기부등본 보는 방법과 발급방법에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

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1. 부동산 등기부등본 발급(열람) 방법

 

부동산등기부등본은 대법원 인터넷등기소로서 발급 가능합니다. 해당 사이트로 바로 이동하시길 원하는 분은 아래 링크를 참조해 주세요.

 

 

 

 

 

 

[발급방법상세화면]

 

① 인터넷 법원등기소 홈페이지 접속 > 로그인합니다.

 

 

② 등기열심/발급 > 부동산 열람하기(발급하기)  순으로 클릭합니다.

 

③ 도로명주소로 찾기 > 주소 입력 후 검색 > 하단에 해당 부동산 선택합니다.

 

④ 등기사항증명서 유형(전부 or 일부) 선택 > 다음 클릭합니다.

 

⑤ 주민등록번호 공개여부 선택 > 다음 클릭합니다.

 

⑥ 수수료 결제 > 부동산 등기사항증명서 발급 완료됩니다.

 

 

2. 등기부등본 보는 방법

 

등기부등본은 표제부/갑구/을구 3개로 구성되어 있습니다. 각 구에서는 아래와 같은 내용을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

■ 표제부

 

주소, 건물 명칭 등 해당 부동산의 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

■ 갑구

 

 

집주인, 즉 소유자를 알 수 있습니다.

 

갑구에서 가장 마지막 순위번호에 있는 사람이 현재 집 소유자입니다.

 

위의 등기부등본의 경우 2020년 9월 11일 소유권이 이전되어 소유자가 현재 집주인입니다.

 

현재 집주인이 누구인지 알았다면 다음 4가지 내용을 꼭 확인해야 합니다.

 

🎈  마지막 순위번호에 있는 사람이 집주인, 계약자와 같은 사람인지 확인합니다.

 

🎈  가계약을 송금할 때 계좌 예금주가 집주인 맞는지 확인합니다.

 

🎈 신분증을 보면서 이름, 생년월인, 주소지와 계약서에 기재된 정보와 일치하는지 확인합니다.

 

🎈 등기목적에 '가압류*', '가등기**'와 같은 단어가 보인다면 그 집은 복잡한 문제에 연계되어 있으니 매우 주의하시길 바랍니다. (웬만하면 그 물건 패스~!)

 

* 가등기 : 집이 곧 법적으로 경매 넘어갈 예정이라 소유권자(집주인)가 변경될 수 있습니다.

 

** 가입류 : 집주인이  빌린 돈을 상환하지 못해 채권자(예: 은행 및 금융기관, 개인)가 압류를 걸어 놓은 상태로 집주인 신용상태가 매우 불안정한 상태입니다.

 

■ 을구

 

을구는 그 집에 빚이 얼마나 있는지 알 수 있습니다.

 

현재 집 시세와 빚(근저당권*, 채권최고액**) 사이즈를 비교해서 전세사기 당하거나 경매에 넘어갔을 때 선순위 빚을 공제하고 내 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.

 

위의 등기부등본의 경우  소유권 이전날 근저당권 설정이 3.3억 되어있으므로 매매 시 대출을 받았고 실제 대출금액은 3억으로 확인할 수 있습니다.

 

* 근저당권 : 집주인이 해당 집을 담보로 돈을 빌렸다는 의미입니다.

 

** 최권최고액 : 집주액이 빌린 대출금액의 120%(또는 110%) 금액을 의미합니다.

 

 

✨간단한 예시 ✨

 

CASE : 아파트 KB 시세 10억(아파트 담보인정비율 80%) /  선순위 근저당권 2억 /  전세보증금 3억인 경우

 

- 아파트가 경매에 들어간다 해도 선순위 근저당권 2억을 공제해도 6억 정도 여유가 있어 대항요건(확정일자, 전입신고)만 잘 갖춰있다면 전세보증금 3억은 회수 가능합니다. (산식: 10억 X 80% -2억 =6억)

 

 

 

 

3. 등기부등본 3번 확인 시기

 

부동산 계약을 앞두고 있다면 최소 3번 등기부등본을 확인하시길 바랍니다. 그 3번의 확인시기에 대해 살펴보겠습니다.

 

■ 부동산 계약 전

 

계약하는 사람이 실제로 이 집의 정당한 소유자(집주인)가 맞는지, 근저당권을 얼마나 설정되어 있는지, 가압류 등 권리관계를 확인합니다.

 

■ 부동산 계약 후 잔금일

 

잔금일 당일 부동산 등기부등본은  발급 후 계약 전 확인한 사항과 변동 없는지 확인합니다.

 

소유주와 계약자가 달라지지 않았는지, 계약 전 없던 가압류나  근저당권 등 발생하지 않았는지 꼼꼼히 살펴봅니다.

 

■ 전입한 다음날

 

소유권 이전 후 기존 집주인의 근저당권은 말소되었는지 확인해야 합니다.

 

물론, 금융기관에서 저당권 말소 없이 매매를 허용하지 않으므로 소유권 이전 후 저당권 말소하지 않는 경우 극히 드문 일이나 확실하게 해 두는 게 좋습니다.

 

 

이상으로 부동산 등기부등본 보는 방법, 발급 방법, 확인 시기까지 알아보았습니다.

부동산 등기부등본만 사전에 꼼꼼히 확인해도 전월세 사기 70~80% 이상 예방할 수 있다는 점 꼭 기억해 두세요~!

다음 글도 우리 일상에 도움이 되는 유익한 정보로 준비하겠습니다. 제 글을 읽어주셔서 감사합니다.^^

 

 

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