현직 은행원이 말하는 전세사기 예방법 : 전세권 설정 등기,해지 실무에서 꼭 확인하는 포인트

현직 은행원이 말하는 전세사기 예방법 : 

세권 설정 등기,해지 실무에서 꼭 확인하는 포인트

 

안녕하세요. 은행에서 대출 업무를 13년째 맡고 있는 실무자입니다.

요즘 부쩍 전세사기 피해 상담이 늘면서, 실제 현장에서 가장 많이 받는 질문 중 하나가 “전세 보증금을 안전하게 지키려면 어떻게 해야 하나요?”입니다.

오늘은 제가 실무에서 자주 접하는 전세권 설정 등기에 대해 직접 경험을 바탕으로 정리해 드리겠습니다.

 

1. 전세사기, 생각보다 가까이 있습니다

 

상담 오시는 고객 중에는 깔끔한 아파트에 괜찮은 조건이라 바로 계약했다가 집주인이 깡통전세였다는 사실을 나중에 알게 된 분도 계셨습니다.

 

특히 신축 빌라, 갭투자 매물, 다세대주택은 등기부등본만으로는 안심할 수 없는 경우가 많습니다.

이럴 때 전세권 설정 등기는 단순한 선택이 아니라, 사고 방지의 핵심 수단이 됩니다.

 

2. 실무에서 느낀 전세권 설정의 강력함

 

 

 

전세권을 설정하면 등기부등본에 '전세권자(세입자)'가 명시됩니다.

이건 단순한 거주 권리가 아니라, 법적으로 '물권'으로 인정받는 권리입니다.

 

제가 실제로 처리한 사례 중 하나는, 집주인이 경매에 넘어간 상황에서

전세권 등기를 해둔 고객은 보증금을 100% 회수했지만, 확정일자만 받아둔 다른 세입자는

후순위가 되어 일부 금액을 돌려받지 못한 경우도 있었어요.

 

전세권 등기의 핵심 권리 2가지

 

1. 우선변제권: 경매 시 보증금부터 우선 배당받을 수 있습니다
2. 경매 청구권: 계약 만료 후 보증금을 안 돌려주면, 임차인이 스스로 경매 청구 가능

 

3.  전세권 설정, 어떻게 진행되나요?

 

 

실무적으로 전세권 등기는 아래의 과정을 거칩니다.

 

1. 임대인과 사전 협의
   • 계약할 때 전세권 설정을 조건에 넣는 게 가장 확실합니다.
   • 일부 임대인은 거부하는 경우도 있으므로, 협상이 중요합니다.
2. 서류 준비
   • 계약서, 임대인 인감증명서, 도장, 임차인 신분증 등
   • 보통 법무사에게 맡기면 수월합니다.
3. 등기소 또는 인터넷 등기소 신청
   • 오프라인으로 직접 가거나 온라인 신청도 가능합니다.
4. 등기 완료 후 등본 확인
   • 전세권이 정확히 기재되었는지 반드시 확인하세요.

4.  비용, 얼마나 드나요?

 

 

전세권 등기 비용은 등록면허세 + 교육세 + 수수료 + 법무사 비용까지 고려하면

대략 20만 원 후반에서 40만 원 선입니다.

보통 세입자가 부담하지만, 집주인과 반반 협의하는 경우도 많습니다.

 

Tip: 비슷한 비용으로 수천만 원, 수억 원의 보증금을 보호할 수 있다고 생각하면 굉장히 저렴한 보험이라고 생각하셔도 됩니다.

 

5.  전세권 해지, 자동이 아닙니다

 

 

실무에서 자주 발생하는 오해가 “계약 끝났으니 전세권도 알아서 없어지겠죠?”라는 말입니다.

절대 그렇지 않습니다. 등기에 남아 있으면 나중에 집주인도 불이익을 볼 수 있고,

세입자 본인도 재계약이나 대출 시 불편해질 수 있습니다.

 

해지 절차 요약

 

1. 임대인과 보증금 정산 후
2. 말소에 필요한 서류 준비
3. 등기소에 말소 신청
4. 등기 완료 후 확인

※ 해지 수수료도 소액 발생하며, 법무사에게 맡기면 간편합니다.

 

6. 마무리 조언 (실무자 입장에서)

 

• 전세금이 큰 경우,
• 집주인 신용이 불확실하거나 갭이 작을 경우,
• 입주 전 확정일자와 전입신고가 어려운 상황이라면,

전세권 설정은 선택이 아닌 필수입니다.

 

조금 번거롭고 비용이 들더라도, 실제 사례를 보면 “그때 전세권 등기 해둬서 살았다”는 고객이 훨씬 많습니다.

 

당부드리는 말

계약 전에는 등기부등본, 근저당권 여부, 소유자 실명 등을 꼼꼼히 확인하고, 필요 시 전세권 설정도 적극적으로 요청해 보세요.

은행원으로서, 수많은 전세 거래를 접해본 제 경험에서 드리는 진심어린 조언입니다.

 

아래 셀프 전세권 등기 가이드를 참고하셔서 부담은 줄이고, 우리 집은 스스로 지켜보세요.

 

🔻초보자도 할 수 있는 셀프 전세 설정🔻

 

 

 

 

🔽함께 보면 좋은 글🔽

2025 서울 신혼부부 전세대출 이자지원 신청대상,방법 및 취급은행 총정리

[은행원tip: 2025 HUG 든든전세주택] 무주택자 필독! 신청 조건·모집공고·입주 절차 총정리

퇴직연금 중도인출 요건(전세,월세 임차보증금) 알아보기(현직 은행원 TIP)